Vakantieparken gaan heel andere toekomst tegemoet
Interview met Han Verheijden
Adviseur Han Verheijden was een van de keynote sprekers op de Vakdag Het vakantiepark van de toekomst die PleisureWorld NRIT bij Safari Resort Beekse Bergen organiseerde. Daar toonde hij zich kritisch over de toekomst en de verdienmodellen van veel Nederlandse vakantieparken. Dat tegelijkertijd de vakantieganger in rap tempo verandert, maakt de succesvolle exploitatie van een vakantiepark niet eenvoudiger. Hoog tijd om zijn visie in een extra interview uit te diepen.
Han Verheijden (voorheen ZKA, nu Verheijden Concepten) loopt al heel wat jaren mee in de sector. Als adviseur is hij betrokken geweest bij de planvorming van veel vakantieparken zoals De Cauberg in Valkenburg, het concept Uitrijk van de Efteling (nu Bosrijk), Waterdunen in Zeeuws-Vlaanderen en Beach Resort Ooghduyne bij Julianadorp. Vaak werden concepten bedacht voor locaties die in eerste instantie helemaal niet in beeld waren voor de ontwikkeling van een vakantiepark. Volgens Verheijden is het opvallend dat in de ontwikkelfase partijen uit het toerisme vaak nog niet betrokken zijn. "Dat er een locatie is en dan min of meer willekeurig wordt gevraagd of we niet wat met vakantieparken kunnen doen.” Maar dat is volgens Verheijden niet de goede benadering en moeten opdrachtgevers en beleidsmakers het juist andersom bekijken. "Hoe kunnen we toerisme plannen en welke rol kunnen vakantieparken daarin spelen?”
Projectontwikkelingsmodel loopt op zijn eind
Verheijden is dan ook kritisch over de hausse aan nieuwe vakantieparken en de twee verdienmodellen die daaraan ten grondslag liggen. "Het eerste verdienmodel is de verkoop van de huisjes en eventueel in het verlengde daarvan een beheeropdracht. Dat is in feite een projectontwikkelings/vastgoedmodel.” Daar is volgens Verheijden de laatste jaren heel veel geld te verdienen geweest."Belangrijkste reden voor het succes van dat model is dat heel veel vermogende Nederlanders nauwelijks voor hun vermogen beloond worden en zien dat op vakantieparken schijnbaar gemakkelijk rendement gehaald wordt. In de koop zit voor de ontwikkelaar het verdienmodel want daar wordt de marge gemaakt.”
Het tweede model dat Verheijden ziet, is het exploiteren van het vakantiepark. "In dit model moet het zo zijn dat met de cashflow over 20-25 jaar meer dan de stichtingskosten van het park terugverdiend wordt.” Dan probeer je volgens Verheijden de investeringskosten laag te houden, de capaciteit gunstig af te stemmen op de vraag; want in de verhuuromzet ligt het rendement.
Lastig om beloftes aan kopers waar te maken
Wat het lastig maakt, is dat die modellen de laatste jaren door elkaar zijn gaan lopen. Verkopers hebben om de verkoop te stimuleren, huurgaranties afgegeven en zijn zelf gaan verhuren. "De belofte die de koper krijgt, klinkt heel erg aantrekkelijk. Hij hoeft niks voor de verhuur te doen want alles wordt geregeld.Huurders hoeven niet eens zelf in het huisje te zijn, alles wordt netjes bijgehouden, inclusief de tuin, de exploitant regelt de verhuur en de eigenaren krijgen een redelijk rendement. Al met al een zeer aantrekkelijk en aanlokkelijk verhaal.” Maar het is volgens Verheijden maar zeer de vraag of dat ook waargemaakt kan worden."Op de Vakdag Het vakantiepark van de toekomst hebben we gezien dat de vereniging van eigenaren van een park in Cadzand, een prachtig park op een hele goede locatie met een professionele exploitant, best teleurgesteld in het rendement was. Kun je nagaan hoe dat op andere plekken is, met een veel minder goede locatie en een exploitant met veel minder ervaring.”
"Het aantal bungalows dat op dit moment gebouwd wordt, staat in geen enkele verhouding tot de vraag”
Verheijden voorspelt dat als het rendement op spaarrekeningen en obligaties wat makkelijker kan worden gerealiseerd, het projectontwikkelingsmodel heel erg onder druk zal komen te staan. "Want het aantal bungalows dat op dit moment gebouwd wordt, staat in geen enkele verhouding tot de vraag naar vakantiewoningen voor vakantiegangers.” Die vraag groeit met 1-2% per jaar maar het aanbod groeit met 17-18%. "Wie investeert in recreatiewoningen als alternatief voor sparen, obligaties of aandelen zal op termijn hoogstwaarschijnlijk teleurgesteld worden. Dat heeft tot gevolg dat nieuwe kopers ook niet zo makkelijk zullen instappen.”
Vakantiewoningen terug naar oorspronkelijke functie
Verheijden verwacht dat op den duur recreatiekoopwoningen weer de functie krijgen die ze oorspronkelijk ook hadden en dat is voor eigen gebruik. "Die kopers verwachten geen rendement en vinden het vooral leuk er zelf te verblijven. Ze hebben een mooie villa in een gebied dat hen aanspreekt en daar hebben ze geld voor over. Ze zullen deze woning best wel eens in gebruik geven bij familie of vrienden en in de zomer verhuren, maar de hoofdzaak is eigen gebruik.”
Daardoor moeten ondernemers volgens Verheijden veel kritischer kijken naar de kostprijs en de circulariteit van de accommodaties. "Veel ontwikkelaars zitten nog in de modus ‘hoe luxe kan ik het maken’ met als doel verkoop. Maar dat wordt minder belangrijk want je moet een recreatiewoning vooral goed kunnen gebruiken en exploiteren. We moeten dus gaan voor betaalbare en ook recyclebare accommodaties die na 15 jaar als ze zijn afgeschreven worden hergebruikt voor hele andere accommodaties.”
Doorsnee gezinnen verdwijnen
Daarnaast verandert de Nederlander en zal de branche daarop in moeten spelen. Verheijden ziet drie trends die van invloed zijn op het gedrag van vakantiegangers op vakantieparken. "Allereerst een sociologische trend waarin je ziet dat het gewone doorsnee gezin zoals we dat kennen met twee ouders en kinderen en soms opa en oma erbij, langzaam een minderheid aan het worden is. In grote steden zie je al dat het aantal singles, de echtparen en gezinnen overstijgt.” Gezinnen zijn volgens Verheijden bovendien niet meer stabiel en zijn ook anders van samenstelling. "Dat hele sociale veld is sterk aan het veranderen. Kijk naar homoseksuele echtparen en nieuwe gezinnen waar het helemaal niet meer vanzelfsprekend is dat de nieuwe vriendin van pappa meegaat op vakantie.”
"Ze wil nu ook zelf individueel dingen met vriendinnen of anderen doen”
Een tweede trend die Verheijden ziet is de individualisering van de samenleving. Waarin ook in het gezin de individuele leden hun eigen rol en positie opeisen. "Moeder was vroeger bij wijze van spreken al tevreden als de kinderen bij het zwembad lol hadden. Maar ze wil nu ook zelf individueel dingen met vriendinnen of anderen doen.”
Focus op flexibel opereren
Die twee trends samen duiden er volgens Verheijden op dat vakantieparken een andere functie gaan krijgen: "Tot nu toe hadden parken vooral een togetherness functie. Samen in een huisje op een vakantiepark en er samen op uit trekken. Maar mensen kijken veel meer vanuit zichzelf hoe ze hun tijd leuk kunnen doorbrengen. En daar zit vaak een ontmoetingsfunctie met anderen dan uit de eigen groep bij. Met bijvoorbeeld een gemeenschappelijke hobby. Waar vader met andere kerels bijvoorbeeld gaat tennissen en moeder hele andere dingen doet.”
Daarnaast denkt Verheijden dat we door het hoge opleidingsniveau in Nederland, klimmen op de behoeftepiramide van Maslow. "We willen niet meer alleen meer entertainment en vermaak of leuke ervaringen. We hebben meer behoefte aan zelfontplooiing. Wat nemen we na de vakantie geestelijk en intellectueel mee naar huis zodat je rijker thuiskomt? En dat hoeft niet heel erg hoogdravend te zijn maar je hebt bijvoorbeeld beter leren golfen, kent meer vogels of kan de sterren aan de hemel benoemen.”
Dat betekent volgens Verheijden dat vakantieparken heel anders moeten gaan opereren: veel flexibeler en meer gericht op het individu. "De nieuwe vakantievierders zijn veel minder gericht op samen naar de dierentuin of het zwembad gaan. Het samen gaat er een beetje uit en het worden nieuwe samen. Parken moeten zich dus veel minder richten op collectieve voorzieningen waar iedereen zich kan vermaken zoals de bowling en het zwembad. Activiteiten en diensten moeten veel meer gericht worden op individuen en diverse groepen mensen die niet per se tot hetzelfde gezin of dezelfde vriendengroep horen.”
Nederlanders hebben toerisme niet meer nodig
Verheijden maakt zich ook zorgen over de rol die toerisme speelt in Nederland. "Burgers worden steeds kritischer en dat komt weer omdat we steeds welvarender en egocentrischer worden. Mensen zijn erg gesteld op hun eigen woonomgeving, hebben het goed en hebben geen toerist meer nodig. Ik zeg wel eens dat toerisme armoede nodig heeft want dan is het fijn dat de bezoekers geld in het laadje brengen.” Dat is in de optiek van Verheijden in steeds meer regio’s van Nederland niet meer het geval en dat uit zich dan in protesten tegen toerisme. "We zien dat toeristische projecten steeds meer weerstand oproepen bij de lokale bevolking met als meest recente voorbeelden het afschieten van de plannen voor Brouwerseiland en de uitbreidingsplannen van de Efteling die door de bevolking niet werden gepikt.”
"We zien dat toeristische projecten steeds meer weerstand oproepen bij de lokale bevolking”
In de ogen van jongeren levert toerisme vaak veel laagbetaalde banen op, leuk voor de middelbare scholier maar niet voor een echte baan. Verheijden denkt dat de burger zich ook heeft geërgerd aan die almaar groter wordende parken, die zich steeds meer vervreemden van de lokale gemeenschap."Dat zie je bij de Efteling dat nota bene is opgericht door de plaatselijke pastoor en burgemeester. Dat zelfs daar een kritische burger zich manifesteert met een gevoel van ‘het is leuk voor jullie en de bezoeker, maar voor ons heeft het geen waarde’.”
Aan de andere kant zie je het succes van Uber en Airbnb. Verheijden ziet een hele grote groep Nederlanders die een baan en auto heeft maar financieel toch wel behoorlijk scherp aan de wind vaart."Die vinden het ook wel leuk om in het toerisme met zijn auto of zijn huis wat extra geld te verdienen. Zonder te hoeven investeren.”
Sector moet samenwerking met de burgers zoeken
Voor de sector is dit een heel duidelijk signaal om de samenwerking te zoeken met de burgers. Verheijden houdt dan ook een pleidooi voor bedrijven om een netwerk op te bouwen met burgers in de directe omgeving en te onderzoeken wat die burgers te bieden hebben: "Dat scheelt personeelskosten, bemoeienis, tijd en energie en geeft jouw gasten een extra beleving en tegelijkertijd een hele goede relatie met de buurman. Er zijn heel veel mensen die het verschrikkelijk leuk vinden om iets te vertellen over vogels, sterrenkijken of tennisles willen geven.
"Kans voor de sector om efficiency-, kwaliteit- en draagvlakwinst te boeken”
Neem dan niet iemand in dienst maar gun dat aan iemand in je omgeving die een of twee keer per week een betaalde excursie kan aanbieden waar hij geld aan overhoudt en de toerist een leuke middag of avond heeft.” Verheijden denkt dat daar een kans ligt voor de sector om efficiency-, kwaliteit- en draagvlakwinst te boeken.
Vakantieparkondernemer wordt regisseur
Samenvattend ziet Verheijden schaarste op de arbeidsmarkt met hogere lonen en minder belangstelling van particuliere kopers van recreatiewoningen. "Dat betekent dat je meer personeels-, operationele- en investeringskosten hebt. Terwijl je aan de andere kant juist meer moet bieden aan de gasten.” Dat is in de wereld van Verheijden een hele grote uitdaging en bedrijven kunnen alleen succesvol zijn als ze veel leniger en flexibeler met de operatie omgaat. "Qua arbeidskosten kun je denken aan meer doe-het-zelf. Maar ook met netwerken van mensen die jouw gasten diensten verlenen waardoor je wel je kwaliteit verhoogt maar de kosten in de hand houdt.” De vakantieparkondernemer wordt volgens Verheijden steeds meer een netwerker/regisseur die niet zoveel mensen in dienst heeft, liever niet, maar zich omringt met een netwerk van mensen die zijn gasten het naar de zin maakt. En vooral individueel. Dus niet één groot zwembad voor iedereen maar juist veel meer gefinetuned naar de wensen en de smaak van de diverse soorten van gasten.”
