Zeeuwse Datsja op Parc Ganuenta

Kleinschalige vakantievilla’s zijn in trek

Parc Ganuenta is een vakantiepark met prachtige vakantievilla’s op het Zeeuwse platteland. De naam Ganuenta stamt uit de tijd van 200 na Christus en was toentertijd een belangrijke internationale haven. Ik ga op bezoek bij Evert van Beek die dit luxe vakantieresort ontwikkelt en exploiteert. Evert van Beek is ook een van de sprekers op de Vakdag Het vakantiepark van de toekomst waar hij zijn inspireerde businesscase persoonlijk zal toelichten.

Colijnsplaat is niet de meest voor de hand liggende locatie in Zeeland voor de ontwikkeling van een toeristische vakantiebestemming. Toch zag investeerder Evert van Beek ruim tien jaar terug wel brood in de ontwikkeling van een kleinschalig luxe resort. De uitvoering van deze plannen moest in ieder geval van een dusdanige kwaliteit zijn dat hij er zelf zou willen wonen. Het project staat al wat jaartjes in de verkoop en er worden regelmatig nieuwe villa’s aan de man gebracht en per stuk gebouwd. De meeste kopers komen uit Duitsland want deze kopersgroep wil het hier tenminste net zo goed hebben als thuis. Eigenaren komen zonder uitzondering uit de hogere welstandsklassen, maximaal 3-4 uur rijden van deze projectlocatie. Een andere reden dat de verkoop niet zo explosief verloopt, is dat men gekozen heeft voor een volledige zelfstandigheid zonder deelname aan een verhuurpoule van een van de grote ketens. Van de bijna zeventig villa’s is ruim de helft verkocht en nu schrijft men qua verhuur zwarte cijfers.

Wij beloven geen rendement maar realiseren het wel!

Evert van Beek: "Met een gemiddelde koopprijs vanaf 350 duizend euro staan de kopers niet in de rij. Aangezien het meeste aanbod in het middensegment zit, is het ook moeilijk touroperators te vinden die zich op dit niveau in de markt presenteren.” Daarom heeft men na een oriënterend rondje langs diverse touroperators van de nood een deugd gemaakt en verhuur en parkbeheer in eigen hand genomen. "Vanaf het begin af aan lopen de boekingen boven verwachting en schrijven wij zwarte cijfers op de verhuur-bv. Wat betreft de beheer-bv moeten wij slim opereren. Wij letten scherp op kosten, gaan creatief om met personeelsinzet en openingstijden van de receptie e.d. Voor deze activiteiten zie ik wel mogelijkheden om op termijn samen te werken met meerdere kleine luxe resorts in beheer, kennis en kostendeling. Wat betreft de services en bereik voor de gasten is onze backoffice optimaal georganiseerd om zoveel mogelijk vragen en klachten al in een vroeg stadium tackelen. Daarvoor hebben we een app waar bijvoorbeeld alle beschrijvingen te vinden zijn van de tv, gashaard, sauna, keukenapparatuur, en dergelijke. Zelf had ik nooit gedacht hier een groot gedeelte van mijn leven door te brengen maar nu ik er dagelijks mee bezig ben en jaarlijks nog luxe villa’s aan de man kan brengen, beleef ik er nog veel plezier aan. Ik ben van slot van rekening ook maar een projectontwikkelaar.”

Kwaliteit in de bouw

"Wij zijn hier gestart met de oplevering van de eerste vijf vakantievilla's in 2013 door de plannen van een toenmalige lokale projectontwikkelaar een paar jaar ervoor samen met twee compagnons over te te nemen. Inmiddels is één compagnon er uit en is de andere compagnon, de Bruil groep uit Ede de coördinator van de bouw en tevens de leverancier van alle cenemtgebonden producten, van heipaal tot aan de tegellijm. Onze villa's kunnen kwalitatief m.b.t. duurzaam rendement gerekend worden tot de beste in ons land. Alles wordt door de architect, constructeur, bouwteam in combinatie met de interieurleverancier, in dit geval RecreaPark uit Kesteren, doordacht en in de fabriek geprefabriceerd. Pas op de bouw worden deze elementen aan elkaar geplaatst als een soort Legostenen en vervolgens afgebouwd. Aannemersbedrijf Fraanje is al jaren vaste aannemer en heeft zich inmiddels dat stukje ownership toegeëigend. Dit komt de kwaliteit van de bouw en afwerking ten goede. Door deze werkwijze zien wij alleen maar voordelen want nu zitten de lichtknopjes op het slaapkamermeubel op de juiste plaats. Om maar een voorbeeld te noemen.”

Het gaat om locatie en luxe

"Voordat wij zelf aan de slag gingen met de ontwikkeling van de woningen, hebben we een rondje gemaakt langs zo’n 20 parken en ontwikkelaars en ze de vraag gesteld wat ze anders zouden doen wanneer ze opnieuw zouden mogen bouwen. Bijna unaniem zouden zo groter bouwen, meer leefruimte, luxe en comfort in een natuurlijke omgeving met veel buitenruimte. Onze eerste drie luxewoningen waren de eersten in ons land met een binnenzwembad en alle wellness & spa die je maar kunt bedenken.”

"Het is goed dat wij daar naar geluisterd hebben en onze eigen koers zijn gaan varen want als wij naar anderen geluisterd hadden, waren onze vakantievilla’s nu veel te klein en onverhuurbaar. De luxe is tegenwoordig de ruimte die men ervaart in de vakantievilla. Zo bouwen wij nu negen uiterst luxe appartementenvilla’s in ons hoofdgebouw en is de realisatie van het gehele park weer een stapje dichterbij.”

De reden dat veel parken en ontwikkelaars niet groter en luxer bouwden was de angst dat de woning te duur zou worden en dus onverkoopbaar. "Voor ons juist dé reden voor een andere opzet en een nichemarkt die gaat voor duurzaam kwalitatief gebruik. Deze kopers vinden een waardevaste woning bij verkoop op termijn met behoud van waarde veel belangrijker dan rendement op korte termijn. De btw terugvorderen, door in begin toeristisch te verhuren, is een meevaller maar vooral de wetenschap dat men na dertig jaar nog steeds een goed verkoopbaar huis heeft, is het allerbelangrijkst. De belangrijkste doelgroep zijn gefortuneerde particulieren die waardevast investeren combineren met een unieke locatie met rust, ruimte en soms een beetje oubollige authenticiteit. Hier in Colijnsplaat zijn geen overdadige prikkels maar wel een authentieke dorpsstraat uit 1700 met maar liefst vijf authentieke restaurantjes en kleine winkeltjes met zelfs het enige Solex Museum van Nederland.”

Geen touroperator van naam

De marketing is in eigen beheer terwijl Evert van Beek met alle partijen gesproken heeft. Hij kon pas terugkomen wanneer het hele plan klaar zou zijn. "Gezien de keuze voor echte kwaliteitswoningen die nooit allemaal tegelijk gerealiseerd konden worden in de crisis, hebben we van de nood een deugd gemaakt en besloten we alles in eigen beheer te houden. Ik ben zelf makelaar, projectontwikkelaar en touroperator in een. Iedere kopersaanvraag wordt bij ons binnen 24 uur beantwoord en ik maak altijd een persoonlijke afspraak bij de mensen thuis en wij bieden ze daarnaast ook een weekend proefslapen aan voordat het echte verkoopgesprek plaatsvindt. De woningen moeten zichzelf verkopen, vinden we. Ook de verhuur is in eigen beheer met Reflex Holidays als boekingsplatform en met Henriette Gerlsma als de drijvende marketeer achter deze kleinschalige opzet. Door de persoonlijke aanpak is ook veel meer mogelijk. Zo hebben wij een bijzonder welkompakket dat wel even iets anders is als de standaard afwasblokjes, doosje lucifers met een theedoek en een wc-rol. Van de woningen is zo’n 75% in de verhuur. We schrijven nu al zwarte cijfers in de beheer-bv. De parkbijdrage ligt tussen de € 2.500,- en € 3.000,- per jaar, met uitzondering van de woningen met een inpandig zwembad. Normaal duurt het 3 tot 5 jaar voordat een vakantiewoning rendeert. Bij ons is dat niet het geval vanwege de luxe en de opzet waarbij wij al tussen de 4% en 5% halen inclusief kosten. Een unieke prestatie. What you see is what you get, is ons motto, geen onrealistische rendementen, eerlijkheid duurt het langst.”

Vakantievilla’s met zwembad en huuropbrengst > 1000.000,-

"Wij hadden in Nederland de eerste ultra luxe vakantievilla’s met een inpandig volwaardig zwembad dat volledig voldeed aan alle eisen van de AWBZ. Deze hebben we voor eigen rekening en risico gebouwd als statement naar de markt. De bezetting is vanaf het begin tot ver boven de zeventig procent en dat bij een huurprijs van circa € 3.000,-. Wij hebben drie van dergelijke woningen in de verhuur waarvan er een met een lift en daardoor volledig toegankelijk. De bedoeling was om er meerdere van te bouwen maar daar ben ik van af gestapt. Je bouwt dan voor leegstand. Deze zwembadvilla’s gaan in de verkoop en de richtprijs bedraagt zo’n € 900.000,-. In de villa’s is alles met bewegingssensoren ingericht zodat er nooit te veel energie wordt gebruikt. Inbraak is ook geen enkel probleem want via bewegingsmelders is er een intern alarm dat eventuele boeven de stuipen op het lijf jaagt.”

Ontwikkelen naast bijzonder groen

"Het resort ligt tegen een Natura 2000 natuurgebied en we ontwikkelen dit park met respect voor de natuur en zorgen voor grote groenzones. In totaal komen er 77 eenheden waaronder een Raadhuis met 9 luxe-appartementen. Verder bestaat het park uit 3 zwembadwoningen voor 12 tot 14 personen, 8 woningen voor 10 personen, 12 twee onder één kapwoningen voor 6 tot 8 persoon, 6 zespersoons vrijstaand en 3 vrijstaande 6 tot 8 persoons villa’s.”

Colijnsplaat investeert in economisch-toeristische verbinding

Colijnsplaat valt onder de gemeente Noord-Beveland, dat vanuit de opbrengsten van de toeristenbelasting heeft geïnvesteerd in de dorpskernen voor een versterking van de economische toeristische verbinding. Mede door de komst van dergelijke luxe resorts komt ook het Zeeuwse platteland weer (economisch) tot leven. Ook is er afgelopen jaar een nieuwe SPAR supermarkt op loopafstand van Parc Ganuenta geopend. Het is een toplocatie voor rustzoekers die luxe weten te waarderen.