Sterke vraag naar recreatiewoningen als belegging
Er komen steeds meer recreatiewoningen in Nederland. Het bezit is ondanks de crisis van 2008 de afgelopen tien jaar met 15% toegenomen. Vorig jaar zijn circa 1.100 nieuwe recreatiewoningen gerealiseerd, met name aan de kust. De prijzen voor bestaande recreatiewoningen staan evenwel sterk onder druk. Bovendien is de verkooptijd opgelopen tot 535 dagen. De regionale verschillen zijn groot waarbij de toeristische aantrekkelijkheid van de regio en de nabijheid van stedelijke concentraties een grote rol spelen. Dat heeft NVM door Bureau Stedelijke Planning laten onderzoeken.
Op dit moment zijn er weer veel plannen voor nieuwe recreatiewoningen. De markt is ook gunstig omdat veel eigenaren de recreatiewoning ook inzetten als belegging. Daarmee is het belangrijk dat de recreatiewoning in een toeristisch aantrekkelijk gebied is gesitueerd omdat voor een goed rendement een hoge bezettingsgraad noodzakelijk is. De tweedeling die de onderzoekers dan ook constateren tussen verschillende regio's en vakantieparken is dan ook scherp. In minder toeristische regio's en slecht renderende parken staan veel woningen te koop en zijn de prijzen scherp gedaald.
"De toegenomen vraag naar recreatiewoningen is een zeer positieve ontwikkeling. Het geeft aan dat consumenten ook op deze markt meer vertrouwen krijgen. Dit geeft de burger moed”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. "Met name nieuwe recreatiewoningen zijn bij de consumenten in trek. Nieuw opgeleverde vakantiewoningen verkopen veel beter dan de verouderde voorraad.”
Veel nieuwe recreatiewoningen in 2014 gerealiseerd
Vorig jaar zijn in Nederland circa 1.100 recreatiewoningen gerealiseerd. Dit betekent een forse toename ten opzichte van 2012 toen nog maar 400 woningen werden gerealiseerd. Wel ligt dit aantal nog onder het 10-jarig gemiddelde van 1.500 woningen per jaar. De toename is een gevolg van het aantrekken van de vraag. Dit is mede een gevolg van de lage rentestand waardoor de recreatiewoning als belegging weer wint aan populariteit. Ook lijkt de vraag vanuit het buitenland, met name Duitsland, weer aan te trekken. De onderzoekers constateren dat nieuwbouw recreatiewoningen beter verkopen dan bestaand aanbod.
Zeeland favoriet
De nieuwbouw concentreert zich vooral in de regio’s met een grote toeristische aantrekkingskracht, met name de kustgebieden. Bijna de helft van de gerealiseerde woningen staat in Zeeland. Deze provincie blijft zeer populair voor de ontwikkeling van vakantieparken. Hoewel de vraag op de Waddeneilanden zeer groot is, kan de voorraad slechts beperkt toenemen door de beperkte ruimte en de limiet die gesteld wordt aan het aantal eenheden op de eilanden. Op enige afstand van Zeeland volgen de Veluwe, de Kustgebieden van Noord- en Zuid-Holland, Limburg en Flevoland met ongeveer 100 woningen per regio.
Figuur 1: Toename voorraad recreatiewoningen in de periode mei 2014 tot april 2015
Duizenden recreatiewoningen in de pijplijn
Er zitten nu nog 6.500 tot 7.000 recreatiewoningen in de pijplijn, daarvan is 40% daadwerkelijk in uitvoering. Dat is hoog want een jaar eerder was nog maar 10% van de plancapaciteit daadwerkelijk in uitvoering. Door het grote aantal gerealiseerde recreatiewoningen is de plancapaciteit het afgelopen jaar wel afgenomen. Naast Zeeland kent ook Noord-Brabant een groot aantal plannen. In die laatste provincie stokt de realisatie omdat de vraag tegenvalt en omdat door gerechtelijke procedures een aantal plannen is vertraagd. Het aantal plannen is afgenomen van 80 naar iets meer dan 70 vakantieparken. De gemiddelde omvang van de plannen is vrijwel gelijk gebleven.
Figuur 2: Plancapaciteit recreatiewoningen per regio, 2015
Minder bestaande woningen aangeboden
Op de grootste tien websites met aanbod aan recreatiewoningen in Nederland stonden op 1 januari 2015 circa 8.200 recreatiewoningen, 2% minder ten opzichte van medio 2014. Er zijn echter grote regionale verschillen. In Drenthe en het Kustgebied Noord-Holland is het aanbod met 20% tot 30% toegenomen. Het aanbod nam vooral af in Zeeland en Brabant (-5%). Dit betekent dat er in Zeeland, ondanks de grote aantallen opgeleverde nieuwbouwwoningen ook veel recreatiewoningen zijn verkocht.
Vraagprijzen voor bestaande recreatiewoning in de plus
Voor een bestaande recreatiewoning werd op 1 januari 2015 gemiddeld € 171.000,- gevraagd, ten opzichte van een jaar eerder een stijging van 2%. De prijsniveaus liggen nog wel behoorlijk lager dan voor de crisis. Ten opzichte van 2006 zijn de prijzen gemiddeld 37.000 euro lager (-18%). De vraagprijs is het hoogst op de Waddeneilanden en in Zeeland. Daar stegen de prijzen met respectievelijk 3% en 8%. Vooral in perifeer gelegen regio's in Brabant, Limburg en Drenthe liggen de prijzen relatief laag en daalden het afgelopen jaar de prijzen.
Daadwerkelijke transactieprijzen fors lager
De onderzoekers hebben ook gekeken naar de daadwerkelijke transactieprijzen en die daalden het afgelopen jaar met 6%. Het aantal transacties dat het Kadaster registreerde lag met 1.750 transacties in 2014 gelijk aan dat in 2013. De gemiddelde transactieprijs lag in 2014 op € 125.500. De gemiddelde transactieprijs van door NVM-makelaars verkochte woningen lag in 2014 met bijna €
148.500 hoger.
Figuur 3: Gemiddelde verkoopprijs per regio volgens Kadaster, 2014
Duurste recreatiewoningen op Waddeneilanden
De Waddeneilanden kenden met gemiddeld € 278.000 de hoogste verkoopprijzen in 2014 (bron Kadaster, april 2015). Ten opzichte van 2013 lagen de prijzen in 2014 3% hoger. De hoge prijzen komen hier voort door een combinatie van een grote vraag en een beperkt aanbod. De verkoopprijzen zijn sterk gestegen in de regio’s Flevoland (+42%), Twente en Salland (+14%) en Limburg (+9%). Dalingen van de verkoopprijzen vonden plaats in het Kustgebied Noord-Holland (-45%), Veluwe en Utrechtse Heuvelrug (-23%) en Drenthe (-6%).
Woningen staan steeds langer te koop
Ook de verkooptijden zijn in 2014 met 20% toegenomen tot gemiddeld 535 dagen. Dit duidt op een verslechtering van de markt, waarschijnlijk door verouderd aanbod. Ook in regio's met veel nieuwbouw loopt de verkoop van bestaande woningen een stuk minder. De gemiddelde verkooptijd in Nederland is sinds 2008 met circa 65% toegenomen. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de problematiek rond de verouderde voorraad. Dit blijkt onder andere in het kustgebied Zuid-Holland waar de verkooptijd fors gestegen (+128 procent) is. Volgens makelaars gaat het hier om een sterk verouderde voorraad. Bovendien heeft de concurrentie van nieuwbouw in Zeeland effect op de vraag. Onder meer in Noord-Holland en Zeeland daalden de verkooptijden.
Figuur 4: Gemiddelde verkooptijd per regio in 2008, 2014 en 2015 volgens registratie NVM
Grote regionale verschillen
Het grootste aantal woningen dat momenteel te koop staat bij NVM-makelaars bevindt zich net als medio 2014 in de regio Veluwe/Utrechtse Heuvelrug en Drenthe. Ook in de regio Achterhoek staat relatief veel te koop (bijna 6% van de voorraad). In de regio’s aan de zee (kust Noord- en Zuid-Holland en Zeeland) staat slechts ca. 2% van de voorraad te koop en in Limburg 1%. Vooral in Drenthe (+21%) en het Kustgebied Zuid-Holland (+28%) is het aanbod toegenomen ten opzichte van medio 2014. Vooral in Zeeland en Brabant nam het aanbod af (-5%).
Conclusie
De afzetmogelijkheid van recreatiewoningen is sterk gerelateerd aan de bezettingsgraden in de verhuur. Deze zijn weer afhankelijk van diverse factoren zoals de toeristische aantrekkelijkheid van de regio en de nabijheid van stedelijke concentraties. Op de Nederlandse markt voor recreatiewoningen worden de verschillen tussen regio’s groter. Het marktperspectief voor de verkoop van recreatiewoningen is na jaren van crisis positief in de toeristisch sterke regio’s (met
name de kustgebieden). De lage rentestand draagt hier in sterke mate aan bij en lokale banken zijn steeds meer bereid om te financieren op goede locaties. Ook is er weer interesse vanuit het buitenland, met name Duitsland. In de overige regio’s is het marktperspectief voor de koopmarkt onzeker en sterk afhankelijk van de aanpak van het verouderde deel van de bestaande voorraad. Daarnaast is het overheidsbeleid ten aanzien van bijvoorbeeld permanente bewoning of de toeristische marketing van de regio van invloed.
