Stuwende intrinsieke kracht 1: Moeite met bedrijfsopvolging

Veel eigenaren van vakantieparken hebben moeite met bedrijfsopvolging binnen de familie. Soms door het ontbreken van kandidaten maar ook omdat beoogde opvolgers een andere carrière ambiëren. Vooral minder vitale bedrijven zijn voor de nieuwe generatie niet erg aantrekkelijk om over te nemen. "Of een bedrijf voldoende keuzemogelijkheden heeft voor de toekomst heeft vooral te maken met hoe de ondernemer de afgelopen decennia heeft ondernomen. Als je een vitaal bedrijf hebt, dan ben je er ook zo weer van af, ook al heb je zelf geen opvolging. Als je 20 jaar enkel vaste staanplaatsen exploiteert, niet vernieuwt en je voorzieningen laat verouderen, dan staat het er niet goed voor”, zegt een deelnemer aan een focusgroep. Ook ingewikkelde eigendomsverhoudingen met diverse familieleden maken een overname door een nieuwe generatie niet eenvoudig. Daarnaast signaleert een van de geïnterviewden dat veel eigenaren na 30 tot 40 jaar exploiteren er wel klaar mee zijn. Dat is nog sterker bij vakantieparken met veel jaarplaatsen waar sommigen ‘gek’ worden van de aandacht die vaste gasten vragen. Ouders willen hun kinderen niet de stress aandoen die bij het dagelijkse beheer komt kijken. "Natuurlijk zijn er mensen die gebrek aan opvolging als reden opgeven want we weten allemaal hoe moeilijk het is om kinderen te motiveren zo’n park over te nemen. Vervolgens zit je met 100 vergrijsde mensen die aan je deur kloppen om bij zoveel dingen te helpen”, zegt een geïnterviewde. Soms speelt ook vertrouwen in de capaciteiten van de kinderen een rol. "Ik zie bij ouders vaak weinig vertrouwen in de eigen kinderen en daarom voor verkoop kiezen”, zegt een geïnterviewde. "Want op het moment dat jij je kind vertrouwt, dan zeg je hier zijn de sleutels en ik ga lekker naar Spanje wonen en zie het maar te redden hier.” Dan is de ‘zak met geld’ die opkopende partijen bieden ineens heel erg aantrekkelijk waarmee dan gelijk het pensioen van de ondernemer kan worden gefinancierd. "Bottom line is dat geld een ongelooflijk belangrijke drijfveer is.” Dat oud-eigenaren in ruil voor een lagere verkoopprijs garanties voor vaste gasten afdwingen komt nauwelijks voor. "Ik heb in de 25 jaar dat ik actief ben in recreatief onroerend goed het maar één keer meegemaakt dat eigenaren met een lagere verkoopprijs genoegen namen in ruil voor garanties voor vaste gasten.” Aan de andere kant moet niet worden vergeten dat het verkopen van een bedrijf bij het ontbreken van opvolging ook een manier is om het bedrijf te behouden voor de recreatie.

Stuwende intrinsieke kracht 2: Hoge investeringen in nutsvoorzieningen en centrale parkvoorzieningen

Veel vakantieparken zijn in de jaren 60-70 van de vorige eeuw gestart. De toen aangelegde nutsvoorzieningen zijn inmiddels sterk verouderd en moeten tegen aanzienlijke investeringen worden vervangen. Daarnaast zorgt de aanstaande energietransitie bij eigenaren van vakantieparken voor de nodige hoofdbrekens. Consumenten verwachten bovendien een hoge kwaliteit en grote diversiteit aan voorzieningen op een vakantiepark. Door de pandemie is er ook behoefte aan meer individuele ruimte in de centrale voorzieningen. Dat vergt grote investeringen die moeten worden terugverdiend door gasten die tegen een meerprijs van die voorzieningen gebruik maken of dit in de huurprijs van de accommodatie verdisconteerd hebben. "Je hebt geld nodig om te kunnen blijven renoveren en innoveren, om te zorgen dat je een verblijfsproduct houdt dat kwalitatief hoog is”, stelt een deelnemer aan een focusgroep. De deelnemers aan de focusgroepen vinden dat vernieuwing van vakantieparken niet uitsluitend is aan nieuwe eigenaren maar dat ook bestaande eigenaren daarop moeten acteren om te voldoen aan de veranderende gastverwachting. Een deelnemer aan een focusgroep: "Omvormen is heel erg belangrijk, de gastenverwachting is aan het veranderen. Het hoeft niet per se een nieuwe eigenaar te zijn. Je kan dit ook zelf doen. Als je periodiek de faciliteiten, de onderneming, verbetert dan hoef je dat niet met een nieuwe eigenaar te doen.” Investeringskracht is daarbij essentieel: "Je hebt geld nodig om te kunnen blijven renoveren en innoveren, om te zorgen dat je een verblijfsproduct houdt dat kwalitatief hoog is”, zegt een geïnterviewde. Ook moeten we niet vergeten dat exploiteren en ontwikkelen hele andere capaciteiten van de ondernemer vraagt. Een goede exploitant kan daarom besluiten de herontwikkeling aan een andere eigenaar over te laten. Die vernieuwing van veel parken heeft ook als keerzijde dat parken die niet vernieuwen steeds verder op achterstand komen en zo de tweedeling in de markt vergroten.

Extrinsieke stuwende kracht: Meervoudig verdienmodel van parkeigenaren/exploitanten

Eigenaren van vakantieparken die besluiten om jaarplaatsen in te ruilen voor verhuureenheden kunnen gebruik maken van een triple verdienmodel. Dat begint met de verkoop van een vakantiewoning, chalet of stacaravan eventueel in- of exclusief de standplaats. "Bedrijven worden aangeboden op basis van ontwikkelingspotentie. En ja, dat brengt gewoon het meeste op en daar zijn momenteel veel kopers voor. Dat is eigenlijk het verhaal”, stelt een geïnterviewde. Tweede lootje aan het verdienmodel is de jaarlijkse beheerfee en/of huur van de standplaats. Daarnaast ‘verdient’ het vakantiepark nog aan de verhuur van de accommodatie die via zijn boekingssystemen loopt. Als ‘klap op de vuurpijl’ besteden toeristische gasten vaak meer op het park aan voorzieningen zoals horeca, entertainment of sportieve activiteiten.

Ondersteunende kracht 1: Het gebrek aan nieuwe ontwikkellocaties

In Nederland zijn voor nieuwe recreatieparken relatief weinig locaties beschikbaar. Zeker op toeristisch interessante locaties waar al snel tegen natuurgrenzen wordt aangelopen. Als die ruimte er al is, moeten vaak lange trajecten worden doorlopen wat voor ontwikkelaars minder interessant is. Bestaande parken met het juiste bestemmingsplan kunnen snel worden ontwikkeld. Een geinterviewde vat het beeldend samen: "Waarom is een recreatiebedrijf een recreatiebedrijf? Puur door de vergunningen en het geldende bestemmingsplan. Op het moment dat er op allerlei agrarische percelen bij wijze van spreken een recreatieve bestemming gegeven gaat worden, dan kan ik me zo voorstellen dat heel veel van die ontwikkelaars zeggen, nou doe mij die maagdelijke grond maar, dan ga ik daar wel aan de slag. Maar ja, dat is er nou eenmaal niet. Dus het enige wat je kunt doen is bestaande parken overnemen.”

Ondersteunende kracht 2: Grote ruimtelijke mogelijkheden binnen bestaande regelgeving

Binnen veel bestemmingsplannen is ruimte om op kampeerplaatsen -waar formeel alleen kampeermiddelen mogen staan- verhuuraccommodaties te plaatsen. Het gaat dan om chalets die verplaatsbaar zijn maar het uiterlijk hebben van een volwaardige vakantiewoning. Voor bestaande situaties maken parkeigenaren maximaal gebruik van de mogelijkheden die er in het vingerende plan zijn. Daar heeft de overheid ook moeite mee. "We zijn vaak bezig met het repareren van zaken die in het verleden mis zijn gelopen. De vraag is dan in hoeverre je als gemeente invloed kan hebben”, zegt een deelnemer aan een focusgroep. Een ander vult aan: "Voor nieuwe blanco situaties kan je veel regelen met veel instructies, maar bij bestaande parken is dit veel lastiger. Dan liggen bestemmingsplannen meestal al vast.” Wat als zorgelijk wordt ervaren is het feit dat overheden vaak te weinig kennis hebben over vakantieparken. Daar wordt in het land wel aan gewerkt met kenniscentra, handleidingen, trainingen en bundeling van expertise over meerdere gemeenten. "In onze regio hebben we een kenniscentrum opgezet om de gemeentes te assisteren: meer kennis en meer kracht erachter zetten. Je kan pas verantwoordelijkheid nemen als je weet waar het over gaat en wat er speelt”, zegt een deelnemer.

Ondersteunende kracht 3: Eisen van de overheid ten aanzien van (brand)veiligheid

Na diverse branden op stacaravanparken is de lokale overheid scherp op dicht bij elkaar geplaatste stacaravans. Daar is namelijk een aanzienlijk risico op overslag van de brand naar andere stacaravans. Het gebruik van flessengas verhoogt het veiligheidsgevaar nog eens extra. Daarnaast is criminaliteit en sociale veiligheid een issue waarop de lokale overheid ingrijpt. Een deelnemer aan een focusgroep: "Als je kijkt naar de kwaliteit en beheersbaarheid van wat daar gebeurt, dan is dat op de meeste jaarplaatsterreinen niet best. Je wil niet weten wat er op zo’n terrein allemaal gebeurt.” Dat alles dwingt een eigenaar tot herstructurering van zijn terrein en een kritische blik op de huidige huurders. Veel eigenaren, vooral die op leeftijd zijn, hebben daar geen zin in en dan is verkopen aan een investeerder een makkelijke escape.

Externe ontwikkeling 1: Een lage rente op spaargeld

De aanhoudend lage rente en risico’s van andere beleggingen heeft er de afgelopen jaren voor gezorgd dat particulieren en kleine beleggers zijn gaan uitzien naar andere manieren om hun geld te laten renderen. Dat gecombineerd met de marketingcampagnes van aanbieders van vakantiewoningen heeft deze markt een flinke boost gegeven. Het is op het eerste oog namelijk een interessant beleggingsobject dat zowel rendement geeft als vakantieplezier. Volgens de NVM is de lage rente van de afgelopen jaren een van de grootste drivers van de enorme toename aan investeringen in de markt.

Externe ontwikkeling 2: Veroudering van de jaarplaatshouder

Over het algemeen veroudert de traditionele jaarplaatshouder. In de focusgroepen werd gesproken over mensen aan het eind van hun kampeerleven. Dat betekent dat er vanuit de markt minder vraag is naar jaarplekken. Daarbij speelt ook nog eens dat de deze jaarplaatshouder niet substantieel meer dan de huidige fee aan jaarhuur wil of kan betalen. Veel familiebedrijven kiezen daarom voor een geleidelijke maar substantiële vermindering van het aantal jaarplaatsen. Die veroudering speelt ook een rol bij de investeringen die jaarplaatshouders moeten doen voor een up-to-date accommodatie, Een van de geïnterviewden verwoorde dat als volgt: "Ze vechten niet alleen tegen ons of herstructurering, het is frustratie dat zij weten dat ze het park af moeten omdat ze een chalet van 30 tot 35 jaar oud hebben en een nieuwe niet kunnen betalen.” Toch zijn er ook in de sector zorgen over de recreatiemogelijkheden voor mensen met een laag inkomen en wordt de diversiteit aan recreatiemogelijkheden gewaardeerd. "In de ideale wereld zou er een ideale mix bestaan tussen jaarstandplaatsen en toeristische plaatsen, ook op hele mooie locaties. Zodat ook ‘Jan met de pet’ met zijn stacaravan nog in de duinen aan zee kan staan. Ja, dat is de ideale wereld. De vraag is of dat nu de utopie is om dat na te streven”, zei een geïnterviewde.

Externe ontwikkeling 3: Lage opbrengst van een jaarplaats

Uit onderzoek van ZKA in 2018 blijkt dat een jaarplaats in Nederland (gemeten in de provincies Noord-Brabant, Drenthe, Zeeland en Limburg) gemiddeld qua logiesomzet €1.556 per jaar oplevert. Een verhuuraccommodatie brengt met € 17.616 een veelvoud daarvan op. Uit onderzoek van NRIT in mei 2022 blijkt dat 82% van de vakantieparken de afgelopen vijf jaar de prijzen voor vaste standplaatsen met gemiddeld 16,0% (over 5 jaar) heeft verhoogd. Inmiddels zien we in de markt overwegend prijzen voor een jaarplaats van € 2.000 tot € 2.500. Parken kunnen meer rendement halen uit 20 weken verhuur dan 52 weken jaarplaats is de harde werkelijkheid. Ook voor de overheid brengen wisselende huurders meer belastinggeld in het laatje dan mensen met een jaarplaats. Naast de lage opbrengsten zien overheden ook een lager bestedingspatroon van vaste gasten op de bestemming. Toch zijn er ook ondernemers die nog brood zien in jaarplaatsen. Zo zijn er in Zeeland plannen voor een grote nieuwe jaarplaatscamping met opzegtermijnen van 3 tot 5 jaar. Ook overheden kunnen als ze jaarplaatsen belangrijk vinden en zien dat de markt het niet oppakt zelf een camping beginnen met jaarplaatsen.

Externe ontwikkeling 4: Groei binnenlandse vakantiemarkt voor short breaks

Volgens onderzoeksbureau Trends & Tourism gaan Nederlanders in de toekomst vaker kort op vakantie. Uit onderzoek is bekend dat deze korte vakanties vooral dicht bij huis in verhuuraccommodaties of hotels worden doorgebracht. Ook in de focusgroepen zien ze een tanende belangstelling voor jaarplaatsen: "De keuze om een deel van onze jaarplaatsen te herstructureren is omdat er een vraag naar vaste plekken de voorbije jaren aan het dalen is. We hebben nog 240 vaste plekken, we houden er daar waarschijnlijk 140 van over. Dan spreek je van mensen die aan het einde van hun kampeerleven komen.” Een ander vult aan: "Er zijn nu veel minder vaste plekken dan dat er tien jaren geleden waren. Er is niet veel sprake van leegstand, maar op langere termijn is er wel sprake van afname van vraag.” In een land met veel inwoners op een beperkte oppervlakte is ook kritiek op de plaats die vaste gasten claimen en daarmee niet beschikbaar is voor anderen.

Accelerator: Groeistrategie van diverse ketens

Diverse van oorsprong Nederlandse ketens hebben investeringsmaatschappijen als eigenaar met een duidelijke groeistrategie. Die wordt gevoed door de snelle terugverdientijd van de investeringen. Het wordt door een geïnterviewde omschreven als een ontwikkelmotortje dat moet blijven draaien door afspraken met bouwbedrijven, chaletleveranciers en de mensen op je eigen ontwikkel- en verkoopafdelingen. Daarnaast is er een noodzaak om te groeien vanwege de hoge marketingkosten die door schaalvergroting efficiënter kunnen worden ingezet. Het opkopen van campings wordt nog eens aangejaagd door de komst van buitenlandse ketens die een positie op de Nederlandse markt willen verwerven.

Samenvattend

De belangrijkste stuwende intrinsieke krachten zijn het ontbreken van bedrijfsopvolging bij familiebedrijven en de hoge investeringen in nuts- en centrale parkvoorzieningen die bestaande eigenaren moeten doen om hun park up tot date te houden. Het interessante verdienmodel dat ketens/ontwikkelaars op campings met ontwikkelmogelijkheden kunnen zetten is de voornaamste stuwende extrinsieke kracht.

Ondersteunende krachten zijn beleid en regelgeving die deze ontwikkeling aanjaagt aan door het gebrek aan nieuwe ontwikkellocaties en de grote ruimtelijke mogelijkheden binnen bestaande regelgeving voor het herontwikkelen van bestaande bedrijven. Bij sterk verouderde stacaravanparken speelt ook nog de rol van de overheid die eisen stelt ten aanzien van (brand)veiligheid en daarop handhaaft.

De eerder genoemde stuwende krachten worden gestut door diverse externe ontwikkelingen zoals de lage rente op spaargeld, de veroudering van bestaande jaarplaatshouders, de relatief lage opbrengst van jaarplaatsen en de toenemende populariteit van korte vakanties. Een accelerator in dit proces is de groeistrategie van diverse Nederlandse en internationale ketens.

En nu?

Ingrijpen op dit complexe stelsel van krachten is niet eenvoudig, waarbij ook nog eens terecht de vraag kan worden gesteld of het vernieuwen van vakantieparken altijd een slechte ontwikkeling is. Zoomen we in op het opkopen van parken met jaarplaatsen door (buitenlandse) investeerders dan zien we dat hun verdienmodel in hoge mate wordt gedreven door het verkopen van chalets/vakantievilla’s aan particuliere investeerders die rendement zoeken voor hun spaargeld.

Investeerders kopen vooral bestaande bedrijven op omdat nieuwe ontwikkelruimte schaars is. Zeker op toeristisch interessante locaties die veelal aan de kust en nabij natuurgebieden liggen. Het is vanwege de grote ruimtelijke opgaven waar Nederland het komende decennium voor staat onwaarschijnlijk dat verblijfsrecreatie een grotere claim op de schaarse ruimte kan leggen.

De overheid kan wel enigszins interveniëren aan de verkopende kant van de vakantieparken. Dat kan door hulp van expertteams bij bedrijfsopvolging in en buiten de familie, advies bij het vitaliseren van het park, fiscaal interessante regelingen bij overdracht binnen de familie en het opzetten van investeringsfondsen voor bedrijfsoverdracht. Voor dat laatste zou aansluiting kunnen worden gezocht bij reeds bestaande (regionale) investeringsfondsen.

De oproep van de huurders van jaarplaatsen om de huur van een standplaats onder het huurrecht te laten vallen, zou een stevige spaak in de wielen van dit krachtenveld kunnen steken. De onderzoekers van het rapport ‘Onderzoek Opkopen Vakantieparken’ kwalificeren deze maatregel evenwel als disproportioneel omdat dit zwaar ingrijpt op de bedrijfsvoering van particuliere bedrijven, huurders die onder de RECRON-voorwaarden vallen al goed beschermd zijn en overheden nog voldoende sturingsmaatregelen hebben.