Geplaatst op: 07-01-2019
Auteur: Hans van Leeuwen
PleisureWorld NRIT

Dormio Maastricht een vakantie bestemming met sterallures!

City Resorts, de nieuwe Trend in Holiday Resorts

Dormio Maastricht een vakantie bestemming met sterallures!
Wat eerder speelde voor de camping, die in zijn huidige vorm zal verdwijnen, dreigt nu voor het chalet- of bungalowpark. Als men de bakens niet op tijd weet te verzetten, door meer diversiteit in accommodaties, suprematie in gastvrijheid, gemak en comfort dan wel de totale kwaliteit van het aanbod, raken ze in de gevarenzone. Het zal wel geen toeval zijn dat wij op het Dormio Resort Maastricht oud directeur RECRON Joep Thönissen ontmoeten die ons laat weten ook een tweede woning te bezitten op dit nieuwe resort.


Dormio Resort Maastricht is in ons land het eerste holiday resort met een 24 uurs receptie ontvangst en een unieke ligging op een bergachtig terrein dat bekend staat als de Dousberg. Naast het resort ligt International Golf Maastricht met een 18 holes golfbaan midden in de natuur op de grens met België. De kunstskibaan De Dousberg en het onderaan de berg gelegen Club Pellikaan bieden volop sportieve mogelijkheden in de directe omgeving. Het geheel ligt op slechts een paar kilometer van het beroemde Vrijthof in het centrum van Maastricht. Een toplocatie, natuurlijk gelegen met de allure van een grote stad. De ultieme bestemming voor een short stay.


Het beste jongetje van de klas!

Wij hebben dit resort de afgelopen drie jaar zien ontwikkelen tot een van de meest markante holiday resorts van ons land. Een mix van een luxe bungalowpark en 4-sterren-plus hotel met recreatieve voorzieningen geheel in een bijpassende stijl. Voor elke stad zou een dergelijke ontwikkeling van meerwaarde zijn voor versterking van het verblijfstoerisme! Oud-burgemeester Leers bestempelde Maastricht ooit als het hart van Europa en een topbestemming voor een city trip of short stay. Tot nu toe staan er op Dormio Resort Maastricht 126 verschillende woningen in lokale architectuur en 79 appartementen met het hotel met 60 appartementstudio’s voor 4 personen die zijn op te splitsen naar twee persoonskamers. Bovenin het hotel tref je het vermaarde restaurant Rantrée aan, van waaruit je over het Limburgse en Belgische land kijkt. Er komt nog een fase met 36 luxe villa’s en een afrondende fase met nog 23 appartementen en dan is de maximale capaciteit bereikt met 1.800 bedden.



Overzicht vanuit Top Roof Restaurant naar het plein


Opzet van het Resort

De architectuur van de woningen is niet geheel verrassend in een typische Limburgse stijl gelijkend op de traditionele bouwstijl van de vakwerkhuizen. De differentiatie van het aantal types maakt dat het een genot is een wandeling te maken over het resort. Aan alle kanten heb je de blik vanuit de hoogte over het Limburgse heuvellandschap. Er is zelf een gebouw neergezet in de stijl van een boerenerf, de hofstede.


Verder zijn er wellnesswoningen met een hot tub in de tuin en een 14 persoons woning. Er zijn 6 persoons koopliedenhuizen voor gezinnen met kinderen die grenzen aan een afgesloten tuin met een privé speeltuin en daardoor volop veiligheid. Verder kent men nog types als het Gildehuis, Notarishuis, Koopliedenhuis, Boerenhoeve, Landhuis en de kleinste variant het Ambachtshuis voor 4 personen waar er het minst aantal van zijn gebouwd. Bij een 100% bezetting telt het totale resort inclusief de hotel nu 1.300 gasten. Het hotel zelf heeft 60 appartementen en toproof restaurant Rantrée met een skybar dat de strijd aangaat om binnen een jaar al een Michelinster binnen te halen.


Statige meerpersoons uitvoering


De hotelkamers zijn slim opgezet. Het zijn een soort appartement-suites voor 4 personen die zijn op te splitsen in een twee persoons hotelkamer en een twee persoons suite. In tegenstelling tot een normaal bungalowpark zal men binnenkort het team van medewerkers uitbreiden met een yieldmanager die zich gaat richten op het optimaliseren van de dagprijzen. Natuurlijk met als doel een hogere kamerbezetting voor het hotel door goed te kijken naar de andere kameraanbieders in Maastricht en omgeving.


Een toekomstig Holiday Resort kan niet zonder hotel

Het is alweer de derde keer dat wij voor enkele dagen te gast zijn op dit unieke resort dat totaal anders van opzet is dan een traditioneel bungalowpark. Het draagt bij aan onze kennis en expertise in de veranderende opzet van de toekomstige holiday resorts. Hoe spelen projectontwikkelaars in op de veranderende eisen van de consument bij de bouw? Wat zijn de nieuwe standaard normen voor luxe, wellness en comfort? En dat ondanks de druk op toekomstige noodzakelijke aanpassingen als gevolg van de energietransitie! Wordt er nu al rekening mee gehouden of schuift men dit probleem nog voor zich uit? Maar wat betekent dit voor de VVE’s en hangt dit probleem voor later als een molensteen om de nek voor de individuele eigenaren? Voelt men ook de druk op de organisatie door krapte op de arbeidsmarkt of hoe denkt men dat op te lossen?


24 uurs ontvangst is combi tussen receptie, bakkerij en coffee corner


"Het Resort Dormio Maastricht is helemaal klaar voor”, vertelt ons Cees Santifort, resortmanager van het eerste uur die in drie jaar tijd dit plan heeft mogen trekken. Op de achtergrond opereert een volwassen slagvaardige organisatie Dormio Resorts die zijn sporen heeft verdiend als projectontwikkelaar voor Landal en nu zelfstandig als verhuurorganisatie ook actief is op de markt. Het is niet geheel toevallig dat de directie van dit concern allemaal ondernemerservaringen meenemen. Opvallend voor mij is de optimale guest services wanneer je aankomt in de receptie. Je ziet aan alles dat men gekozen heeft voor een bepaalde kwalitatieve zakelijkheid waarbij men geen concessies doet aan beeldkwaliteitsplan, sfeer en gezelligheid. Dormio Resort heeft werkelijk nieuwe impulsen en ontwikkelingen aangedurfd waaronder een Food Court Restaurant en een warme bakker gecombineerd met de ontvangst. Het zijn ook geen vakantiebungalows die zijn ontwikkeld maar complete woningen en het eerste resort met een sterrenhotel op niveau.


Architectuur van de horeca aangepast aan de omgeving


Wij combineren onze short stay met een bezoek aan de opening van de Space Jump Maastricht, GlowGolf en Magisch Maastricht. Marketing Maastricht heeft jarenlang aan de weg getimmerd om deze kerstmarkt internationaal op de kalender te zetten en wij constateren dat het is gelukt. Wat een topdrukte en het heeft zelfs Amsterdamse trekken van overtourism!


Het verloop van de CustomerJourney

"We ontvangen al bijna twee jaar gasten terwijl de bouw volop in gang was”, laat Cees Santifort ons weten. "Dat heeft vooral enorm veel (bouw)stress opgeleverd. Het is wel zo dat in die fase de beste medewerkers opstaan.” Het was een nieuwe dimensie binnen het vak van resortmanager om ook te fungeren als bouwpaus en stressmanager. "De clou is om niet overal direct met het vingertje te gaan wijzen. Eerst de knelpunten in kaart te brengen en vervolgens met de juiste coaching veranderingen door te voeren”, vertelt Cees die als resortmanager hoofdverantwoordelijk is maar ook een hotelmanager heeft aangesteld. Nu is op het resort de fase aangebroken om het team optimaal te sturen. Cees: "Ze mogen fouten maken en ik geef ze de ruimte zelfstandig hierin oplossingen te bedenken met als gevolg dat ze beter gaan presenteren. Je zit als resortmanager overal tussen en dat vraagt een oplossend en inlevend vermogen zonder direct op de barricades te springen. Het draait allemaal om de gasten maar er zijn ook medewerkers, leveranciers, eigenaren van woningen, directie en collega’s uit de regio.”


Zie de klankschalen voor een betere akoestiek

Cees heeft onlangs een belangrijke stap gemaakt door de verbinding te leggen met zakelijke en maatschappelijke organisaties zoals SKAL en sinds kort SAHOT, de samenwerkende Maastrichtse hoteliers. "Dit zijn toonaangevende hotels die echt een stem hebben in het Maastrichtse. Door ons aan te sluiten zijn we nu ook een partij geworden waar rekening mee gehouden moet worden en er dus niet meer over ons gepraat wordt maar met ons.” De rol van Cees als vroegere bungalowparkmanager is wel anders geworden: "We hebben het hier over een ander concept. Je kunt het vergelijken met de verschillen tussen een 3 sterren of 5 sterren tent. Het blijft allemaal het zelfde in de basis, de schoonmaak, receptie, ontvangst en het animatie programma maar toch ligt de lat hier wat hoger. Je straalt meer trots uit. Dat betekent ook de keuze voor een animatie programma van MIO.” Dormio Resort Maastricht is dan geen groot vakantiepark maar in de vakantie periodes zijn er voldoende kinderen aanwezig die wel behoefte hebben aan een animatieprogramma. "Ook onze MIO hebben wij zelf naast enkele andere charters gezet van andere bungalowparkketens en die van ons is net weer even wat beter tot in alle details doorgevoerd.”


MIO de luxere variant op alle andere


Er is meer nodig dan Magisch Maastricht, Andre Rieu of de TEFA.

Ook de resultaten zijn prima: "Na anderhalf jaar zitten wij op hetzelfde bezettingsniveau van de stad zo’n 70%”, vertelt Cees die nog wel wat knelpunten ziet. "Er is nog steeds een beddentekort als er grote evenementen zijn zoals de TEFAF of de optredens van Andre Rieu die nu al zijn uitverkocht voor de komende zomer. Maar Maastricht is vooral nog steeds te veel een weekendbestemming. Magisch Maastricht laat zien dat samen met Maastricht Marketing deze campagne een vervolg moeten laten krijgen maar dan meer gericht op de midweken en een jaarrond. Met een aantal partijen als MECC, Maastricht Marketing werken wij samen om meer binnen te halen. We gaan ons meer ontwikkelen als kwaliteitsbestemming. Zo moet het weekend verlengd worden met de maandag maar dan moet het ook aantrekkelijk zijn in de stad en niet zoals nu met gesloten winkels en restaurants en files van leveranciers. De bestaande campagne Midweek Maastricht moet een van de belangrijkste thema’s worden en zorgen voor een constante stroom toeristen en daarmee een toename in de bezetting. Ik ga me bij ons bijvoorbeeld bezighouden met het opzetten van wijnarrangementen met luxe verblijf. Dat moet voor 2 personen interessant zijn maar ook voor 12 personen.”


Magisch Maastricht op het Vrijthof hoezo Overtourism?


Dormio Resort Maastricht meer dan 2.0?

Volgens Cees is de stad Maastricht het USP van het resort en heeft het park een heel ander business model: "Waar we niet goed in zijn, besteden wij uit aan ondernemers die toegevoegde waarde bieden. Daarom zijn het restaurant Rantrée en de fietsenverhuur niet in eigen beheer.” Bij Dormio zijn ze actief bezig de eigenaren van de woningen op de toekomst voor te bereiden: "Ik ben nu al gestart met het creëren van fondsen wanneer wij met onze woningen van het gas af moeten en hoe dat dan betaalbaar soepeltjes kan verlopen. De potentiële kopers van de woningen hebben zelf de keuze hoe zij hun investering willen laten renderen. Wel of geen verhuur? Wij hebben slechts drie eigenaren die niet verhuren, dat is heel erg weinig en laat zien dat de meesten voor rendement gaan. Op de lange termijn kunnen we het beste exploitatieresultaat laten zien omdat we in tijden met een lagere bezetting snel kunnen afschalen. Daardoor lopen de kosten voor de eigenaren niet uit de hand.” Al met al heeft Cees voldoende uitdagingen voor de komende jaren met als kers op de taart de bouw van de laatste 36 Ultra Luxe Woningen waarvan en nog maar enkele te koop van staan.


Nuttige links
Dormio Resort Maastricht: www.dormio.nl
Het vermaarde restaurant Rantrée: www.rantree (vooraf reserveren noodzakeljk)
Een van de bekendste internationale Events: https://www.tefaf.com/fairs/tefaf-maastricht
Magisch Maastricht op het Vrijthof: www.magischmaastrichtophetvrijthof.nl


Met dank aan Resort Dormio Maastricht, Manager Cees Santifort!


Auteur: Hans van Leeuwen; Trendwatcher, Adviseur & Concept Ontwikkelaar Recreatie & Toerisme
Pleisureworld NRIT
Contact : Hans van Leeuwen
mobile : +31 (0) 653394506
e-mail : hans@pleisureworld.nl
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/pleisureworld/
Skype : hansvanleeuwen1958
web : www.pleisureworld.nl / www.nritmedia.nl



Trefwoorden: verblijfsrecreatie, bungalowparken, stedelijk toerisme, limburg

||| Blogs |||

14/01/19
Oude strijder
Er waren mij de laatste jaren al heel wat kwalificaties opgespeld en toch heb ik er weer een nieuw...
25/09/18
En Footzy is (W)elke Plek
Het aantal kwalificaties in bijna 40 jaar noeste arbeid dat mij is opgespeld groeit nog steeds met...
10/04/18
Beleving met een local
Beleving met een local
10/04/18 · Toerisme · Verblijfsrecreatie · Karin Veldhuizen | Lees meer
Vorige week, tijdens het Leisure & trendcongres woonde ik o.a. de workshop bij van Vincent Nijs...
06/07/17
De brug over de online generatiekloof
"Stuur maar een appje”, hoor je vaak als mensen in contact willen blijven. Online, social media, ...
30/12/16
Beleving food ondergeschoven kindje?
Onlangs was ik gastspreker bij Foodservice Network International, een congres over de betekenis...










||| Twitter |||

||| Nieuws |||

19/03/19
Markt is volop in beweging!
2018 gaat bij ons de boeken in als het jaar waarin veel te doen was op de markt van vraag en aanbod.
18/03/19
Exclusief voor leden
Rabobank: Minder uitbundige groei in horeca- en recreatiesector
De horeca- en recreatiesector maken de beste jaren ooit mee. Toch zijn er volgens Rabobank zorgen voor de toekomst.
15/03/19
Nieuwe hotelvleugel bij Preston Palace
Exact volgens planning wordt de vernieuwde hotelvleugel met 28 vernieuwde hotelkamers, goed voor 11...
14/03/19
Plan rem op verhuur van nieuwe woningen Amsterdam
Amsterdam denkt over een plan om het verhuren van nieuwe koopwoningen tegen te gaan.
14/03/19
Uniek in Nederland, 100 hotels onder één vlag
Na het bericht van de overname van vier City Resort Hotels door hotelketen Fletcher, vroegen we ons...
12/03/19
Exclusief voor leden
Verandering positionering van Fletcher?
Vier City Resort Hotels in de steden Helmond, Leiden, Sittard en Oss gaan over naar Fletcher.
10/03/19
Exclusief voor leden
Ruim 30 procent meer gasten in Nederlandse logiesaccommodaties
Nederlandse logiesaccommodaties ontvingen in 2018 ruim 44 miljoen gasten. Dat is een stijging van 5,0 procent vergeleken met 2017. In vijf jaar tijd nam het aantal gasten met ruim 10 miljoen toe, een groei van maar liefst 33 procent.
06/03/19
Vakantiepark Efteling Bosrijk krijgt 12 nieuwe groepsaccommodaties
Om aan de vraag uit de markt te voldoen gaat de Efteling op haar vakantiepark Bosrijk 12 nieuwe groepsaccommodaties bouwen met in totaal 144 bedden.
Partners
Breda University of Applied Sciences
Initiatiefnemers
NRIT Media
Vrijetijdsnetwerk