Hotelvastgoed nog niet klaar voor duurzaam bouwen

Verslag van Horwath Hotel Event 2018

Eerst maar het goede nieuws en dat kwam van Liliane Zondervan, Sector Director Leisure ABN AMRO, die wist te vertellen dat binnen ABN AMRO hotels de sterkst groeiende bedrijfstak zijn. Fijn voor de bank is ook dat het zelfs in tijden van crisis een gezonde portefeuille is. Voor ABN AMRO een belangrijke bedrijfstak en dus investeert de bank volop in kennis door publicaties en events.

Consumenten maken in toenemende mate duurzame keuzes

ABN AMRO vindt duurzaamheid zo belangrijk dat ze zelf het duurzame paviljoen CIRCL heeft gebouwd om ervaring op te doen met duurzaam bouwen. De bank wil bedrijven verder helpen en dus mag alles in het paviljoen worden gekopieerd. Right to copy voert daar de toon. Maar de bank ziet ook dat de branche nog veel uitdagingen heeft op het gebied van duurzaamheid en dat terwijl consumenten in toenemende mate een duurzame keuze maken.

Sector Banker Stef Driessen die het thema duurzaam bouwen mocht presenteren begon ook met goed nieuws. Volgens Driessen gaat het goed met de Nederlandse hotellerie en kunnen hotels dit jaar naar verwachting een plus van 7% in overnachtingen noteren. Zorgen zijn er natuurlijk ook want de personeelstekorten lopen op en de directe boekingen terug (van 55 procent naar 52 procent). De bank signaleert wel dat het nieuwe aanbod goed door de markt wordt opgenomen.

ABN AMRO: Groen levert Poen op

Driessen heeft onderzoek gedaan naar duurzaam bouwen in de hotelbranche en begon zijn betoog met de stelling dat Groen, Poen oplevert. Zorgelijk is dat slechts 1 op de 4 hotels een energielabel heeft dat is aangemeld bij de overheid. Daarbij blijft hotelvastgoed achter bij andere utiliteitsgebouwen. Maar Europese regelgeving gaat hotels op de hielen zitten. Nu moeten hotelketens al elk jaar rapporteren wat ze doen aan duurzaamheid en naar verwachting zijn volgend jaar de losse hotels aan de beurt.

Er zijn eigenlijk nog maar weinig excuses om geen groen label aan te vragen. Uit onderzoek blijkt dat hotels met eco-labels 7 procent hogere reviews hebben en gasten bereid zijn meer voor een groen hotel te betalen. Van de consumenten vindt 87 procent duurzaamheid belangrijk en 33 procent van de bedrijven boekt alleen groen. Groen wordt volgens Driessen de licence-to-operate. Er zijn eigenlijk geen excuses meer om niet in een duurzaam hotel te investeren en de terugverdientijden worden tegenwoordig eerder in maanden dan in jaren gemeten.

Met een groenverklaring van BREEAM kan ABN AMRO geld via de Groenbank lenen en dat betekent direct kassa vanwege de rentekorting van 0,3 procent. Op installaties wordt via leaseconstructies 100 procent financiering geboden .

Out-of-business

De Loan to value wordt volgens Driessen hoger naarmate je groener wordt. "Je bent out-of-business als je niet continu verduurzaamt”, stelde hij resoluut. Driessen hield in het slot van zijn betoog nog een pleidooi voor het vergroenen van de toeristenbelasting. Gemeenten kunnen namelijk eenvoudig de toeristenbelasting voor groene hotels verlagen en die van niet-groene hotels verhogen.

Horwath: Waar is het eind van de groei?

Horwath ziet al zeven jaar op rij groei voor de hotelmarkt en eigenaar en managing director Ewout Hoogendoorn vroeg zich af wanneer aan deze groei een eind gaat komen. Historisch onderzoek wijst uit dat er in de hotelbranche elke vijf jaar een omslag komt en dus zitten we al twee jaar in reservetijd. Maar Horwath ziet de economie doorgroeien en daar profiteert de hotelbranche optimaal van. Nieuw aanbod wordt moeiteloos opgenomen en de verwachting is dat de groei nog doorzet. Dat zien we ook in de kamerprijs die terug is op het recordniveau van 2009.

Amsterdam is qua bezetting de absolute top in Nederland met 85 procent, in de rest van Nederland is de bezetting met 72 procent een stuk lager wat de gemiddelde bezetting in Nederland op 77 procent brengt. Bij de gemiddelde kamerprijs zien we een soortgelijke ontwikkeling. Amsterdam is met 139 euro koploper, met 91 euro in de rest van het land, wat het gemiddelde op 112 euro brengt. Al met al is de winstgevendheid van een hotelkamer de afgelopen dertig jaar gestegen van 17 procent naar 41 procent. Toch maakte Hoogendoorn nog een bemerking bij de mooie cijfers want als de inflatie in ogenschouw wordt genomen, gaat de branche zelfs achteruit.

Regionaal grote verschillen

Amsterdam is in Nederland natuurlijk koploper met een RevPar van 131 euro. De drie andere grote steden ontlopen elkaar niet veel: Utrecht (76), Den Haag (75) en Rotterdam (72). Maastricht is een positieve uitschieter met 77 euro maar Eindhoven maakt de verwachtingen met 66 euro nog niet helemaal waar. In Maastricht groeit het aanbod nauwelijks en in Eindhoven is het bijzonder dat bij een bloeiende stedelijke economie de RevPar zo achterblijft.

In Europees perspectief zit er nog heel wat ruimte in de RevPar want in Parijs is die 168 euro en Londen 134 euro. Amsterdam (131 euro) doet het dan wel weer goed ten opzichte van Dublin (120) en Berlijn waar de RevPar laag is (73).

Lovende woorden had Hoogendoorn voor Rotterdam dat de stad een flinke opknapbeurt heeft gegeven wat zich voor de hotellerie heeft vertaald in fors meer aanbod bij gelijkblijvende opbrengsten per kamer. In Utrecht zitten nog veel kamers in de pijplijn (1.319 nieuwe kamers op een bestaand aanbod van 2.000 kamers) maar Hoogendoorn heeft er vertrouwen in dat deze moeiteloos zullen worden opgenomen vanwege de vele positieve ontwikkelingen in de stad.

Ewout Hoogendoorn: Een duurzaam hotel voegt vastgoedwaarde toe

Hoogendoorn poneerde de stelling dat een duurzaam hotel de vastgoedwaarde verhoogt en had fictief groen hotel Jakarta vergeleken met niet duurzaam hotel Neekarta. Als je dan rekent met 5 euro op de kamerprijs bij eenzelfde bezetting heeft het duurzame hotel lagere energielasten en een lagere rente op een hogere investering. Mooi in het rekenvoorbeeld was dat er onderaan de streep een fors hogere winst stond. Hoogendoorn wil met zijn berekening de discussie openbreken en aangeven dat groen moet maar dat het ook kan. "De groei moet groener”, stelde Hoogendoorn.

Hotel Jakarta	Eenheid	Hotel Neekarta
€ 130 / 80%	Prijs/bezetting	€ 125 / 80%
€ 104	RevPAR	€ 100
€ 11,7 mln	Omzet (incl. F&B)	€ 11,2 mln
39%	Bedrijfsresultaat	33%
€ 4,6 mln	Kasstromen	€ 3,7 mln
5,5%	Cap rate	6,0%
€ 78,7 mln	Waarde	€ 61,6 mln
€ 50,0 mln	Investering	€ 40,0 mln
€28,7 mln	Winst	€ 21,6 mln

Hoogendoorn had nog wel een opmerkelijke uitsmijter over de particuliere verhuur: "Airbnb heeft hotels juist versterkt omdat ze veel beter zijn gaan nadenken over hun onderscheidende concepten.”

Professor van Gool: Te veel Greentalking maar weinig Greenwalking

Toen was het de beurt aan professor en hoogleraar vastgoedeconomie Peter van Gool van de Universiteit van Amsterdam. Hij ziet in de branche veel Greentalking maar weinig Greenwalking.

Het bouwen van een duurzaam hotel is volgens Van Gool slechts 3 tot 5 procent duurder dan een traditioneel hotel. Toch is verduurzaming lastig vanwege de lange keten tussen vastgoedeigenaar, huurder, hotelketen en exploitant.

Positieve ontwikkelingen zijn er ook. Zo omarmen steeds meer ketens BREEAM of LEED programma's, worden steeds meer oude hotels gerenoveerd met hergebruik van infrastructuur en materialen, is er veel aandacht voor energiegebruik en zien we in toenemende mate energiebesparende constructies. Helaas is er nog weinig bewijs dat groene hotels ook meer opleveren. Er zijn een beperkt aantal studies die aantonen dat LEED gecertificeerde hotels een hogere kamerprijs kunnen vragen en een hogere gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer behalen.

Grote vraag is hoe je duurzaamheid taxeert. Openlijk vroeg Van Gool zich af wat de marktwaarde is van een verduurzaamd pand. Daarvoor is het van belang te bezien van een duurzaam hotel profiteert. Is dat de gebruiker, de huurder, de exploitant, het management of de vastgoedeigenaar? Als we hotels vergelijken met kantoren -die verder zijn in hun duurzame ontwikkeling- is er licht aan het eind van de tunnel want daar zien we dat duurzame kantoren 10 procent meer huurwaarde hebben. Helaas pakt de markt duurzaamheid heel langzaam op. "We moeten wat gaan doen en ophouden met dat eindeloze gepraat”, besloot van Gool zijn betoog.

Panel: Flinke meningsverschillen

Aan het afsluitende panel de vraag of duurzaamheid wat oplevert. Daarover waren de meningen fors verdeeld. Nico Evers, General Manager van het duurzaam gebouwde energieneutrale hotel Jakarta in Amsterdam IJburg was helemaal niet zo gecharmeerd van duurzaamheid totdat hij betrokken raakte bij de prijsvraag die werd uitgeschreven voor een hotel op Amsterdam IJburg. Dat moest wel duurzaam zijn en langzaam maar zeker werd hij gegrepen door het duurzaamheidsvirus. "Als we het weer moesten doen, zou ik het weer duurzaam doen”. Helaas waren er nog geen ervaringscijfers want het hotel is pas twee maanden open.

Volgens Daniël Meijer Senior Asset Manager van Deka Immobielen levert duurzaamheid niets op aan vastgoedwaarde. Het gaat nog steeds alleen maar om de locatie. "We zien de kamerprijs niet omhoog gaan bij duurzame hotels en dus heeft het geen invloed op de omzet en de waarde van het hotel.” Daarin kreeg hij bijval van de zaal die wel signaleerde dat de bezetting van duurzame hotels beter is dan niet-duurzame. Die hogere bezetting wordt gedreven door overheden die nu al uitsluitend in duurzame hotels mogen overnachten.

Volgens Rutger Schuur van de Dutch Green Building Council is het bouwen van een duurzaam hotel het absoluut waard. "In de toekomst zal het verschil tussen duurzaam en niet-duurzaam steeds groter worden. Zeker als multinationals de overheid in hun overnachtingsbeleid volgt, gaat het heel hard.” Ook hij ziet dat mensen niet meer willen betalen voor een duurzaam hotel. "Maar de terugverdientijden voor duurzame investeringen lopen fors terug en het is mijn stellige overtuiging dat duurzaam het nieuwe normaal wordt.”

Probleem is natuurlijk wel dat boekingssites geen informatie geven over de duurzaamheid van het hotel. Booking.com heeft dat wel getest, constateerde dat de conversie voor duurzame hotels veel hoger was, maar zag door de vele duurzame keurmerken door de bomen het bos niet meer. Bookdifferent zag die duurzame boom wel en presenteert de duurzame prestaties van hotels in haar boekingsengine. "Als we op de consument moeten wachten, hebben we een verschroeide aarde voordat hotels duurzaam zijn. We zullen het moeten hebben van de Unilevers van deze aarde die alleen nog maar duurzame hotels gaan boeken.” Volgens Schuur is het eigenlijk heel eenvoudig. "Follow the Money, want grote beleggers schuiven op naar duurzame bedrijven en vastgoed.” Uitdaging zijn bestaande hotelgebouwen die in exploitatie moeten worden verduurzaamd. Maar ook daar gaan de ontwikkelingen in de installatietechniek snel. Volgens Schuur moet je als hotelier gewoon stapje voor stapje beginnen. "Dan zie je effect en ga je vanzelf verder.”