De Zeeuwse verblijfsrecreatieparadox
Komen er te veel grote, eenzijdige en landschappelijke niet goed ingepaste vakantieparken? Wordt de kust volgebouwd met 1001 dezelfde vakantiehuizen? En gaan we daarmee lijken op de volgebouwde Belgische kust? Dit is afhankelijk van de keuze voor werkgelegenheid op de korte of lange termijn.
Nog voor het seizoen begon, was de toeristische sector in Zeeland al landelijk nieuws. Diverse media besteedden uitgebreid aandacht aan de ‘nieuwe’ bungalowparken in Zeeland. Daarnaast werd volop gediscussieerd over het grote aantal recreatieve bouwplannen in relatie tot de natuurlijke kust van Zeeland. Uiterst actueel, maar het is geen nieuw onderwerp.
Al in 2007 uitten provincie en enkele gemeenten hun zorgen om het verblijfsrecreatieve product in Zeeland. Zij constateerden dat de noodzakelijke vernieuwing om tot een kwalitatief sterk aanbod te komen achterbleef. Het onderzoek ‘Zomer in Zeeland’ toonde aan dat 30 % van de campings in Zeeland, met name in de kuststrook, binnen 10 jaar in economisch zwaar weer terecht zou komen. Oorzaken: te kleine bedrijven, te veel staplaatsen zonder uitbreidingsmogelijkheden, geen innovatie en kapitaal-mogelijkheden en/ of geen opvolging.
De omvang en de kwaliteit van het verblijfsrecreatieve aanbod is een onderwerp dat door heel Nederland veel aandacht krijgt. Dit betreft niet alleen campings, maar eveneens bungalowparken en jachthavens. In 2012 noemde brancheorganisatie Recron het de verblijfsrecreatieparadox: "het spanningsveld tussen het ruimte geven aan kwaliteitsverbetering en tegengaan van overaanbod”.
Vraag en aanbod
Langjarige trends laten zien dat het aanbod in de verblijfsrecreatie nog altijd groeit. Zo steeg de afgelopen 10 jaar het aantal recreatiewoningen in Nederland met 16 procent. Dit komt neer op ongeveer 1500 recreatiewoningen per jaar. En dit betreft slechts ten dele een vervanging van kampeerplaatsen. Daarnaast groeit het aanbod nog verder door de opkomst van mini-campings, B&B’s en, in de laatste jaren, Airbnb.
Waar het aanbod een enorme groei laat zien, blijft de vraag achter. Het aantal overnachtingen op Nederlandse campings en bungalowparken is namelijk al jaren relatief constant. Wel constateert men dat de vraag naar vakantiewoningen na de crisis weer enigszins toeneemt. Maar dit is niet zozeer een toeristische vraag, een groot deel van de (potentiële) kopers ziet de vakantiewoningen namelijk als beleggingsobject en maakt er in mindere mate zelf gebruik van.
Toerist kiest voor kwaliteit
Deze scheefgroei tussen vraag en aanbod heeft gevolgen voor een regio. De steeds meer luxe en comfort eisende toerist kiest voornamelijk voor de bedrijven met hoge kwaliteit. Campings en vakantieparken die deze kwaliteit niet kunnen bieden, krijgen te maken met lagere bezettingsgraden en omzetten. En hebben dus steeds minder middelen om hun verblijfsaccommodaties te onderhouden of verbeteren. Uiteindelijk zullen zulke bedrijven in verval raken. Wat kan leiden tot overlast en/of een verrommeling van het landschap. Dat is onwenselijk, zeker omdat de kwaliteit van de omgeving (rust, ruimte, open landschap, natuurlijke kust) juist hét unique selling point vormt van Zeeland als toeristische bestemming.
Provincie Zeeland, Economische Impuls Zeeland en Kenniscentrum Kusttoerisme zijn, in goed overleg met brancheorganisaties en Zeeuwse gemeenten, al enkele jaren bezig om kansrijke oplossingsrichtingen te vinden.
Recron Zeeland streeft een warme sanering na, daarvoor is geld voor het proces én een onafhankelijke regisseur nodig. Juist deze twee zaken zijn beschikbaar in het OP Zuid-project ‘Pilot innovatieve aanpak revitalisering verblijfsrecreatie Zeeland’. Desondanks verlopen de pogingen tot kwaliteitsverbetering in combinatie met sanering moeizaam.
Een expertmeeting in december 2013 leidde tot een onderzoek naar de vitaliteit van de sectoren een onderzoek naar de wensen en toekomstplannen van de vaste gast. De resultaten van deze onderzoeken worden later dit jaar verwacht, evenals de uitkomsten van een onafhankelijke evaluatie van de pilots in het OP Zuid-project.
Kortetermijndenken
Ondertussen is er slechts beperkt sprake van vernieuwing van het verblijfsrecreatieve product. Er wordt wel geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering, zoals recente initiatieven van grote spelers als Roompot Vakanties en Center Parcs. Hoewel deze investeringen zeker toegejuicht moeten worden, is het de vraag of zij bijdragen aan een structurele oplossing voor de zowel kwantitatieve als kwalitatieve scheefgroei tussen vraag en aanbod. Sluiten zij voldoende aan bij de toekomstige recreatieve vraag?
De wijze waarop deze ontwikkelingsplannen gefinancierd worden, geeft te weinig ruimte voor het continu inspelen op veranderende marktomstandigheden. In veel gevallen is de financiering gebaseerd op de verkoop van vastgoed, met versnippering van eigendom tot gevolg. Met de opbrengsten kunnen nu investeringen worden gedaan, maar is de toekomst onzeker. Immers, het kopen van vastgoed is een andere markt dan het huren van een vakantiewoning. Zijn de nu splinternieuwe dertien-in-een-dozijn-vakantiewoningen over 10 jaar nog steeds populair bij de gast? En zorgen al die individuele eigenaren dan nog voor het op peil houden van de kwaliteit?
De huidige investeringen leiden vooral op de korte termijn
tot een toename van het toeristisch bezoek en werkgelegenheid. Zodra het nieuwtje
eraf is, zal de toerist zijn interesse in deze gestandaardiseerde accommodaties
verliezen. En resteert een kust die is volgebouwd met vastgoed dat nauwelijks
meer iets waard is.
Langetermijnstrategie
Impuls en Kenniscentrum Kusttoerisme pleiten voor een strategie die uitgaat van een kwalitatief hoogstaand, toekomstbestendig verblijfsproduct, een blijvend aantrekkelijke toeristische regio en werkgelegenheidsgroei op de lange termijn. De inzet op kwaliteit is hierin de sleutel, niet de inzet op groot en eenzijdig volume.
Deze strategie vraagt enerzijds om een meer flexibele aanpak, waarmee makkelijk kan worden ingespeeld op wijzigende marktwensen. Denk bijvoorbeeld aan circulair bouwen, waarin vakantieverblijven op duurzame en modulaire wijze gebouwd worden.
Anderzijds moeten overheden, projectontwikkelaars en
toeristische ondernemers niet alleen naar de kortetermijneffecten kijken, maar
vooral de lange termijn in het oog houden. Dat vraagt om continu inzicht in de
markt, flexibiliteit in regelgeving en bedrijfsvoering en streven naar
topkwaliteit. Pas dan is een definitieve oplossing voor de
verblijfsrecreatieparadox binnen bereik.
Dick ten Voorde, directeur NV Economische Impuls Zeeland
